돈되는 매물

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시골집매매 2014. 1. 23. 14:01

 

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마포구 공덕동 커피호프, 60평, 보증금 2000만원/월세 80만원 / 시설 권리금을 받지않습니다.1층입니다.

공덕동 로타리에서 50미터, 뒤 블럭 상가입니다.

권리금없는 상가, 무권리 상가입니다. 시설이 완벽하게 되어 있습니다.

그냥 몸만 들어 오셔서 장사 하시면 됩니다. 현재 보증금 2000만원  월세 80만원입니다.

4층건물의 1층이고, 2층은 pc방이 입점해 있어서 상권이 좋습니다.

프랜차이즈 본사의 샘풀매장으로 적합한 위치에 있으며, 현재 임차인이 집안에 사정이 있어서

더이상 가게에 나오지 못하는 어려운 상황이어서, 권리금없이 저려하게 내놓은 급박한 매물입니다.

바로 오셔서 보시고 결정하시기 바랍니다.

 

서울 양천구 강서구 영등포구 강남구 강동구 이대앞 신촌 용산구 이태원 동작구 구로구 금천구 노원구 도봉구 중랑구 광진구 서초구 잠실 서대문구 은평구 동대문구 성북구 의정부 하남시 광주시 종로구 명동 중구 신설도

권리금없는 무권리 상가/ 무권리점포/ 무권리가게/ 무권리식당,커피숍,호프집입니다.

**권리금없는 마포구 상가 건물 임대 , 깔세 급매물...무권리로  그냥드립니다***

서울시 동대문구 상가임대 보증금 5천만 월세 120만 평수 120평 1.2층

현재 커피,호프집,귄리금없이 그냥 드립니다.

 

건물매매.매매가격 10억5천만원 --현시세는 18억원 /은행융자 농협 10억5천만원/농형융자 10억5천만원 채무승계하시고 ,상가,건물 급매물 그냥 이전해드립니다

필요하시면 보증금 3억5천만원/월세 1200만원.... 바로 가능합니다

주소 지번등 더자세한 사항은

[급매물과 반값매매] http://cafe.daum.net/kan1009 카페에 있습니다

세금 상속문제,경매처분문제로 나온 채무승계 급매물입니다

 

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심각한 채무이자부담때문에 빌라공짜로가져가고 600만원드립니다

 

 

 
4년전 빌라가격이 활황일때 시가 1억2천~1억3천선의 빌라를
30여개이상을 매입하면서 빌라당 각각 6천만 전후로 대출과 전세보증금2200만과
본인현금 4000만-4500만원으로 구입하였습니다
그뒤 빌라가격이 오르지않고 1억-1억2천에 매입한빌라가 8000만원 전후까지 하락하는
상황에서, 대출원금이 15억이상이 되어이자감당이 힘든상황이라 손절매합니다
 
심각한 채무부담때문에 아래와 같이 채무승계하고 빌라,아파트 이전해드립니다.
어려운 상황에서 자기돈없이, 집을 싸게 장만할수 있는 기회입니다.
 
채무승계빌라 시세 반값 급 처분, 400만원 바로남는빌라 (고수익가능)수도권 최고투자
매물1, 석남동25평형,대출4500만원 전세2200만원,월이자21만원
전세금 대출금 승계해주고 빌라 이전해줌, 400만원 지급--계약금불필요
 
매물2. 가좌동23평형,대출4500만원 전세2200만원,월이자 21만원
전세금 대출금 승계해주고 빌라 이전해줌, 400만원 지급--계약금불필요
 
매물3. 가정동25평형,대출4500만원 전세2200만원,21만원
전세금 대출금 승계해주고 빌라 이전해줌, 400만원 지급--계약금불필요
     

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   1.인천 계양구 효성동 아파트 ,2.인천 서구 가정동 아파트
      --kb시세 1억4500만원 / 25평형 방3 거실 화장실 
         융자 9900만원 이자29만원 전세 2400만원[2년계약]
         융자금,전세금 승계해주고 아파트 이전해줌, 추가 800만원 지급합니다.

 

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상가<점포>를 임대차 하고자 할 경우, 임대차 계약조건도 심사 숙고해야 겠지만, 특히 권리금에 대한 시세 확인이 될 수 있는 일반적 잣대가 없어 과연 상대방이 요구하는 권리금이 적정한지에 대한 고민을 많이 하게 되는 바, 이를 간략히 정리함.

 

 

(1) 권리금 형성 근거

- 권리금이란 일반적으로 상가의 임대차 계약과 더불어, 상가가 갖는 입지적 대가와 영업권(영업기간, 노하우, 매출규모, 인지도 등)

-고객 확보 및 시설(집기 등 포함)노후 정도를 감안한 가치 등과 주변상권과 밀접한 연관성을 갖는 해당 상가의 개별적 고유한 가치에 관한 것이라 할 수 있음.

 

(2) 권리금의 종류

<바닥권리금>

- 해당 상가의 입지적 이점(장소, 위치, 배후거주자수,독점적 지위여부, 선입주, 희소성 등)에 대가로서 최초의 입점계약시 형성되어 수수되는 금원.

(*이 경우는 대부분, 대단위아파트밀집 상가나 대규모개발지의 초기 상가입점시, 안정적 상권내 또는 업종의 독점성 등의 경우 많이 적용되는 부분)

 

<시설권리금>

- 영업에 필요한 집기와 내외부 시설에 따른 비용 등에 대한 대가.

<시설의 경우 노후도 대비 감가상각 적용>

<영업권리금>

- 임차권 양도나 전대 권리, 위의 입지적 이점, 인지도, 영업권 및 대리점(가맹점)등의 계약자 지위 등의 양도에 대한 대가

 

 

(3) 권리금에 대한 법적 해석

- 권리금이란 임대차 계약에 부수하는 별도의 사항이므로, 법률 및 판례에서도 이를 인정치 않는 개인간의 사저 자치에 해당하는 사항으로 규정.

- 다만, 상가임대차보호법에서 직접적으로 권리금에 대한 정함이나 보호를 명시하진 않으나, 임대차계약 기간을 5년으로 보장함으로써 기간내 권리금에 대한 회수 기회를 간접적으로 정하고 있다고 할 수 있음

 

(4) 권리금에 대한 쌍방의 법적 책임?

- 원칙적으로 권리금의 성격상 권리금 양수도 계약 일방인 임대인(현 임차인)은,

- 반환 특약이 없는 한, 일단 수수된 권리금에 대하여는 임대차 계약기간이 종료되거나 또는 사용관계가 종료되더라도 상대방이 그 반환을 청구할 수 없음.

(*판례도 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여 지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 이루는 것이 아니고/권리금 자체는 영업시설 및 비용 등 유형물이나/거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인 바, 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로 부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어 진 이상, 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 ,

 

 

 

다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고,

 

그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 임대인은 임차인으로 부터 수수한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간내에 대한 부분만 반환할 의무를 부담하는 것이 타당하다고 판시)

 

-상가임대차보호법 역시, 일정요건의 경우 최장 5년의 임차기간을 보장함으로써 임차권의 양도나 전대차의 기회에 부수하여 새로운 임차인이나 전차인으로 부터 권리금을 회수하도록 간접적으로 규율하고 있음.

 

- 상가주의 경우는 권리금에 대한 지급 의무는 원칙적으로 없으며, 다만, 임대차 계약기간 종료 전에 상가주의 필요에 의하여 계약을 해지한 경우는, 쌍방간 협의로 해결하는 것이 무방하나, 대부분의 경우 상가주는 이에 대한 부담을 근원적으로 회피하기 위하여 임대차 계약시 권리금에 대한 지급 등 부담이 없음을 특약 사항을 일방적으로 명기하고 있음.

 

(5)적정권리금산정예측기준 - 결론은, 개별 상가에 대하여 적정한 합리적인 권리금 산정기준은 현재 없다고 봄이 타당.<부동산의 개별성이란 특성이 있기 때문>

- 앞서 논한대로, 각 상가의 입지 등등의 권리금 구성요소들이 모두 다르기 때문이며 특히 주변상권의 활성화 정도,업종, 경쟁업종 유무 및 수, 운영비 규모, 경기상황 등에 따라 극히 개별적인 요소가 작용하기 때문

 

 

- 흔히 거론되고 있는 해당 상가의 월매출액(또는 매상이익)을 기준으로 6개월치 내지 12개월치 라고 주장하는 경우 도 있으나, 위의 서로 달리 적용되는 많은 변동요소를 고려할 때, 이런 기준은 정형화 내지 일반화하기에 부족함이많아 현장실무상에서도 적용하기 힘든 것이 사실임.

 

- 따라서, 가장 현실적인 방법으로서<업종이 선택된 경우>,

 

㉠해당 상가가 위치한 인근의 유사 입지 및 규모의 상가 권리금과 특히 인근의 영업중인 동종업종의 권리금 등을 조사 하고,

㉡경기상황에 따른, 지역내의 동업종의 시장상황 및 상가들의 개업 및 폐업빈도 상태를 분석하며,

㉢동업종 및 경쟁업종의 월평균매출액 및 순이익율을 탐방 확인하고

㉣이를 기준으로 해당상가에 대한 총투자금(보증금/월세/권리금 등)을 기준으로 투자여부 및 적정금액을 역산으로-자신이 목표로 하는 수익율(수익금)을 기초로- 위의 ㉠과 비교하여 투자여부 결정

<*TIP:꼭 이런 조사시는, 인근의 중개업소를 잘 이용해 보세요-음료수 한병 정도는 사가는 것은 예의!>

(6) 권리금 부수된 임대차계약시의 중개수수료

-이런 경우의 중개 계약시는 일반적으로 임대차계약과 함께 권리 등에 관한 양수도 계약을 동시 진행하는 것이 중개현실임.

- 따라서 임대차계약에 의한 중개수수료는 각지자체의 조례로 정한 수수료를 지급하는 것이고

- 권리금 양수도중개 계약에 따른 중개료는 거래 당사자 쌍방의 협의로 별도 지급함이 일반적 관행임.

 

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 경기 동두천시 지행동 (상세주소: 718-2)  
매물제목/위치  동두천 지행역앞 상가건물 임대(피부관리실,사무실)
해당층  6 층 임대면적  25평     82.65㎡
임대보증금   1000만원 월세  60만원
시설/권리금   0원 관리비  -
 

 
피부관리실로 운영하던 곳입니다. 권리금 없으면 시설일체 무료로 사용하실 수 있습니다. 동두천 지행역 두손프라자 6층입니다. 주변인구, 지행역 반경 4만명, 최고의 역세권입니다. 일반사무실로도 임대가능합니다.

 

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매물종류  다용도 점포
물건소재지
 서울 강남구 역삼동 (상세주소: 000)  
매물제목/위치  소형점포 임대, 다용도,의류,잡화. 역삼동 오피스상권
해당층  1 층 임대면적  8평     26.45㎡
임대보증금   1000만원 월세  120만원
시설/권리금   1600만원 관리비  5만원
 

 

 

 

 

A씨는 몇 차례 상가를 양도해 투자한 권리금이라도 찾고자 했다. 그러나 A씨는 건물 주인의 만류로 이조차 할 수 없었다고 한다. 그는 “처음에 계약할 때 건물 주인에게 건물주 동생 명의로 권리금 4천5백만 원을 지급했다. 이후 상가를 양도하려고 하자 건물 주인은 ‘보증금 1억 원에 월세 7백만 원을 받고 내가 하겠다’며 팔지도 못하게 했다”고 억울함을 토로했다. 그는 “자기가 판다며 내가 넘기지도 못하게 하더니 이제 와서 권리금 한 푼 주지 않고 나가라고 하니 심경이 말로 할 수 없다”고 호소했다.

 

민주사회를위한변호사모임 김남주 변호사는 A씨의 사정에 대해 “강제 집행은 제소 전 화해조서에 의해 이뤄진 상태고 A씨는 상가건물임대차보호법 적용밖에 있다”며 “억울하긴 한데 권리가 없는 상황”이라고 말했다. A씨는 하루아침에 빈손으로 길거리에 나앉게 됐지만 법적인 문제가 없는 것이다.

 

제소 전 화해조서는 임대차 계약 내용 이행에서 어느 일방이 약속을 이행하지 않을 때 소송을 하는 것을 대비해 미리 합의한 내용에 확정판결을 받아 놓는 것으로 대법원 판결의 효력이 있다. 이는 말 그대로 ‘소송을 제기하기 전에 화해를 성립시키는’ 취지를 갖고 있지만, 실상 임대인이 ‘갑’이 되고 임차인이 일방적으로 당하는 ‘을’의 형태로 나타나 보완이 필요하다는 지적이 많다.

 

현실적으로 임차인들은 입주 시 임대인들이 요구하는 화해조서를 작성하지 않을 수 없는 처지다. 이에 계약 당시에는 화해조서가 뭔지도 몰라 임대인이 시키는 대로 하고, 나가라며 서류를 내미는 경우가 다수 발생하고 있다. 작성한 뒤에는 강제집행까지 진행돼도 맨몸으로 나갈 수밖에 없는 상황이 잇따르고 있지만 법적으로 문제가 될 게 없는 것이다.

 

상가건물임대차보호법 적용 대상 보증금 확대...“모든 임차상인 대상으로 해야” 지적

 

억울해도 A씨처럼 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되지 않는 상인들은 이 같은 피해를 호소할 수밖에 없다. 상가건물임대차보호법은 상가건물 임대료 인상률을 제한하고 건물주가 임대계약 체결 5년 이내에는 임차인을 내쫓을 수 없도록 한 것을 골자로 제정돼 2002년부터 시행됐다. 시행 당시 연간 12%로 제한했던 임대료 인상률 제한폭은 2008년 시행령 개정을 통해 9%로 줄었다

 

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그러나 이 법은 모든 임차인을 대상으로 하는 것이 아니라 적용 대상을 환산보증금(보증금+월세*100) 상한 3억 원으로 제한하고 있었다. 최근 주요 상권의 임대료가 가파르게 뛰자 서울 상권의 경우에는 월세 3백만 원 이하인 점포를 찾기도 쉽지 않은 실정에서 법의 보호를 받을 수 있는 점포는 거의 사라졌다.

 

많은 임차상인은 삶의 터전에서 쫓겨났고 법 개정 요구가 빗발쳤다. 이에 국회는 지난 7월 주택 및 상가임대차보호법의 개정안을 통과시켰고 법무부는 지난 14일 ‘국민이 행복한 법령 정비 사업’의 일환으로 상가건물임대차보호법의 적용 대상 보증금을 확대하는 내용 등을 포함 ‘상가건물임대차보호법시행령 일부 개정안’을 입법 예고했다.

 

개정안은 법 적용 대상 환산보증금 상한을 서울은 현행 3억 원에서 4억 원으로, 수도권 과밀억제권역은 2억 5천만 원에서 3억 원으로 광역시 등은 1억 8천만 원에서 2억 4천만 원으로 그 밖의 지역은 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원으로 높였다. 법무부는 이 때문에 서울의 경우 7만 2천의 사업자가, 전국 약 21만 6천의 사업자가 추가로 보호 대상이 될 거라고 발표했다.

 

하지만 이처럼 환산보증금액 상한을 높이더라도 대도시 주요상권 임차상인들 상당수는 여전히 법의 사각지대에 놓일 것이라는 지적이다. 상반기 서울 도심상권의 50㎡(약 15평) 상가 환산보증금은 평균 5억 1천4백만 원으로 집계됐다.

 

강남이나 강북의 주요 상권 대로변과 이면도로에 위치한 1층 상가의 평균 환산보증금은 4억 원을 넘는 경우가 태반이었고 70%를 포함하려면 6억 원 정도는 돼야 한다. 상인들의 상가 임대권 보호를 목적으로 제정된 상가건물임대차보호법이 여전히 제 역할을 하지 못하고 있는 셈이다.

 

적용범위를 없애고 모든 임차상인을 보호대상으로 해야 한다는 지적이 제기되고 있지만, 주요 상권을 장악한 부동산 업주들의 이익이 걸려있어 법 개정을 둘러싼 진통은 불가피하다는 게 일반적인 관측이다.

 

 

10일 오후 서울 종로구 재동 헌법재판소 정문 앞에서 토지주택공공성네트워크, 맘편히장사하고픈상인모임 주최로 열린 '상가건물임대차보호법 개정안 발의 및 신속 처리 촉구 기자회견'에서 헌법소원 제기 및 제대로 된 결정을 촉구하고 있다

 

권리금 규정 신설되지 않아...‘법대로’ 쫓겨날 상황 계속될 수도

새로 바뀐 상가임대차보호법에 권리금에 대한 규정이 신설되지 않은 점도 문제다. 건물 주인이 임대료를 과도하게 올려 임차인을 내보내고 권리금을 챙기는 것은 일명 ‘권리금 빼먹기’로 불리며 주요 상권에서 일반적으로 벌어지고 있다.

 

권리금은 상가임대차보호법에서 규정한 보호대상이 아니므로 자신이 입주할 때 낸 만큼의 권리금을 다음 차례의 입주자에게서 받을 수 있다는 보장도 없다. 이 때문에 일부 전문가들은 권리금 및 보상 기준을 법적으로 명시하는 방안을 논의할 필요가 있다고 주장한다. 최소한 상대적으로 열악한 위치에 놓인 임차인들이 들인 비용이라도 회수할 기회를 보장해주자고 요구하는 것.

 

법의 테두리 내에서 보호받을 수 없다면 A씨와 같은 피해를 막을 수 없다. A씨는 “지금 옆에 있는 중국집과 또 다른 상가도 제소 전 화해조서를 다 쓴 상태”라고 전했다. 그는 “건물 주인이 권리금을 받으려고 그렇게 한다는 건 그 동네에 다 소문이 났다”며 “누구 하나 들어오려고 하는 사람도 없을 것”이라고 토로했다. 하지만 현행법대로라면 처음 입주할 때 낸 권리금마저 회수하지 못한 채 ‘법대로’ 쫓겨나는 임차인들은 계속 나올 수밖에 없다.

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